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接二连三,国企低价拿地国资入市背后的逻辑,你看懂了吗?

2018-12-06 来源:绍兴晚报
 
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11月23日,武汉地产绍兴统建城市开发有限公司以总价19.11亿元、楼面价6801元/平方米拿下越城区则水牌1号地块,零溢价率,底价成交。


11月27日,中铁房地产集团华东有限公司以总价23.01亿元、楼面价8530元/平方米拿下越城区曲屯1号地块,0.3%的溢价率,仅4轮叫价后成交。


11月28日,绍兴市城投房地产开发有限公司以总价2.96亿元、楼面价4604元/平方米拿下袍江开发区中心商住区西区控规单元3-5地块,零溢价率,底价成交。


这一波“三连低拍”的操作引起的关注可以和去年10月10日镜湖、袍江四地块高溢价率成交的盛况相提并论。回顾前几个月的土拍情况,今年7月6日,阳光城(上海臻亥利房地产开发有限公司)以66%的溢价率拿下越城区(镜湖)绿洲路1号地块,成交楼面价11652元/平方米;7月20日龙湖(绍兴龙嘉房地产开发有限公司)以10%的溢价率拿下越城区镜湖官渡路2号地块,成交楼面价12132元/平方米;9月5日,上海纺织(上海星海时尚地产〈集团〉有限公司)以6.73%的溢价率拿下越城区镜湖中心区3-5号地块,成交楼面价10697元/平方米。与10月之前楼面价破万为常态的形势相比,近期3块引人注目的优质地块最终以如此出乎意料的拍卖结果落幕,引得不少地产业内人士和普通老百姓唏嘘!


不难发现,这三块地除了低楼面价、低溢价率的特征外,另一个共同点便是拿地企业都为国企性质。土拍市场作为反映房地产市场的镜子,接连几次国企底价成交,有人说:“楼市凉凉,土拍无人问津,只能靠国企来托底。”事实果真如此吗?


笔者认为我们要透过现象看本质:国资入市,究竟是国企救火还是价值投资?


从量的角度分析,临近年底,不少地区加速出让土地,一方面是为了完成各自的供地计划,另一方面也是加大了从供给侧来落实“房住不炒”的力度,旨在通过进一步改善供求平衡促进住房市场平稳健康发展。在上一阶段抢地潮时拿地,国企稳字当头,避免血拼竞争不过民营房企。而时至年末,许多民营房企尤其是部分发展风格激进的民营大型房企,资金回笼压力大,全力去库存保回款降杠杆忙于冲刺年度指标,无暇拿地,而国企的资金面相对充裕,也有进一步补充货值以及维持甚至扩大市场份额的需求,于是在年末的土地市场舞台上,国企成了主角。从11月26日北京成交的12宗土地有8宗被国企或国企联合获取这一现象也能得到印证。


然而从价的角度分析,我们要完全无视市场现状,硬说市场并没有冷下来,笔者认为也不切实际。与2017年下半年祥生、万科在绍兴镜湖落子,楼面价均破万,溢价率均超50%,恒大拿下平江路2号地块溢价率为101%的火爆竞拍情况相比,在十九大报告“房子是用来住,而不是用来炒的”理念调控下,以及2018年政府始终坚持“因城施策,分类调控”,2018年下半年三四线城市的房市从卖方市场转为买方市场,入市房源多,可选余地大,投资客退潮,刚需及改善型购房者成为成交主力,好的产品加上合理的价格才能受到市场的认可,具体反映到成交数据上就是结束了上半年价格疯狂的局面,房价企稳,2018年11月15日,国家统计局发布的10月70个大中城市新建商品房价格数据中,65个城市环比上涨,1个城市环比持平,4个城市环比下降;而9月份的数据则是64:3:3,8月份的数据是68:1:1,由此可见一斑。


不过,我们仔细想想,此番前来“抄底”的国企可非一般国企。上海纺织拿下越城区镜湖中心区3—5号地块时已是其第二个项目,在经历了绍兴市场的起起伏伏之后再度落子,表达的是公司层面对于绍兴市场的认可。而武汉地产的跨省投资以及中铁集团这种大型央企落子绍兴,更加表明了其对绍兴市场的信心。笔者更加愿意相信,年末国企掀起的这轮热潮更是一种具有远瞻性的价值投资。


2018年7月底政治局会议中提出来的“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”从目前看正在不断的实践中,从长远来看,楼市健康、平稳向前发生仍将是主基调,如何抓住时机果断入市才是开发商和购房者们最需要关注的。

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