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遂宁老城区的老房子,还有购买的价值吗?

2018-04-09 来源:遂宁说房
 
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18年春节后,在遂宁新楼盘房价又小涨了一波后,有不少手握闲钱的朋友咨询笔者:遂宁老城区的老房子是否值得投资。而朋友们持有在老城区投资老房子的想法,基本基于以下5点:


1、房价低


相对河东新区、物流港新楼盘的房价,老城区的老房子相对低廉。


2、可能是学区房


大量的老房子属于学区房,绝大部分公办的优质学校对应的户籍所在地都是老房子。


3、生活配套成熟


老房子小区的内部环境虽然不怎么样,但老房子毕竟是在原来的核心区域,生活比较便捷。


4、总价不高


老城区内老房子的面积一般都不大(除了个别特殊单位单位的房子),低总价能满足更多购房者的投资预算。


5、有拆迁的可能性


遂宁老城区的老房子,大多都是旧改的对象,随着城市不断升级,老房子就有拆迁的可能。


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老城区的老房子是否值得我们投资?若从以上五点来看,答案是似乎是肯定的。在回答这个问题前,笔者讲一个近期的考察经历。


三月初,笔者到河南北部城市安阳做项目考察。安阳地处豫、晋、冀三省交界处。全市下辖4区4县1市(县级),户籍人口586万人,GDP2029.8亿元。安阳城市建成区面积120平方公里,城区人口约100万,与四川绵阳的城市规模相近。按新旧划分,安阳城可以分为老城区(西区)和新城区(东区)。如同中国大多数三四线城市一样,安阳楼市也是一片火爆。这次在安阳考察,笔者却发现一个特别的现象:虽然,安阳80%以上的楼盘项目都集中在安阳新城区。但是,这些楼盘却纷纷将自己的售房部开设在老城区,这种“扎堆”现象,让人有些费解。


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通过了解,最终得知新城区楼盘在老城区设置售房部的目的,不是因为安阳老城区人傻钱多,而是因为,80%以上的老城区居民在购置住房时,都会选择新城区。所以,当笔者了解这个现象背后的原因后,也就明白为什么安阳新老城区的对比,如同欧洲对非洲了。如今,虽然安阳新老城区直线距离不过短短三四公里,但分化严重。新城区高楼林立、摩登大气,房价8000+。而老城区却是一片破旧萧条,房价普遍仅在4500左右。八年前,笔者曾来过安阳,那时候老城区的繁华景象,笔者仍记忆犹新。而如今的萧条景象,让人恍若隔世。


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安阳新城


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安阳老城


像安阳这样的,在城市新城区快速崛起的同时,老城区快速衰落的分化发展现象。在笔者看来,应是国内绝大多数城市发展的一个普遍现象。很多朋友或许会说,安阳只是一个个例。过,最近一段时间,笔者也跑了川内外十余个城市,这些城市新老城区之间的“此消彼长”和城市“迎新辞旧”的发展趋势,无论快慢,几乎都在以不可扭转的坚定步伐向前迈进。而老城区的衰落。对于我们遂宁和遂宁广大购房者来说,也将是一个不得不面对的问题。


笔者朋友B哥,在去年10月,在新购房屋后,将自己位于遂宁老城区的三居室,房龄十多年的一套老房子挂出销售。B哥委托了中介公司,也在网上发布了信息,但看房者寥寥。了早点卖出房子,从最初的6200元/㎡到如今的5300元/㎡,B哥中途几次调低房价。不过,直到今天,B哥的这套房子也没有卖出去。对于这样的结果,B哥既困惑又焦虑。


2017年下半年,随着遂宁房价上涨,意欲在楼市通过卖旧买新实现“腾笼换仓”的购房者,笔者身边就有不少。然而,在“卖旧”的过程中,除了个别特殊房源外,他们几乎都跟B哥一样,遭遇老房子难卖的境况。老房子为什么难卖呢?是什么原因导致老房子的保值能力下降了呢?原因很明了:遂宁老城区整体衰落了。


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这里,或有朋友会说老城区是市中心,市中心的房子一定保值,按照正常逻辑的确如此。但很多人都忽略了一点,地段是固定的但市中心却是流动的。这点不难理解,除了北上广深和几个强二线城市之外,在全国330多个地级城市中,有近300个的中心城区都发生过转移。因为城市要发展,经济要增长,通常就需要卖出大量的土地,同时还需要建设具有潜力的新区。优势新区一旦建立起来,市中心就注定会发生转移。市中心转移的因素,加上政府和开发商积极配合推动,教育、医疗资源开始向新城区倾斜。其结果就是,新城区越来越金贵,老城区就越来越破败。如今国内大多数一二线城市,老城区的老房子的结局已经很清晰了,就是三不,不拆,不管,不许违建。遂宁目前大规模的城建工作已经进入后期,无论是人口增长、信贷环境,以及城市化进程,都决定了政府很难有钱像往常一样搞扩张了。说白了,还是盈亏问题,谁都知道,比起成本高得吓人、社会矛盾风险大的老城区土地,建设新城区显然是个更为经济的选择。


2018年,国内三四线城市棚改货币化明显收缩。从某种角度讲,棚改仅是一门生意,而在我们遂宁,真正有利可图的棚改(低容公建)还剩多少呢?可预见的是,未来除非公共基础设施建设,或者高溢价的大型商住项目,遂宁老城区动迁的可能性极小,而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙。未来,政府可能会说sorry,朋友们,70产权到期了。


10年前买房,我们看的是房子与犀牛堤、中央商务区的距离;今天买房,我们看的是房子与五彩缤纷路、河东CBD中心的距离。遂宁老城区东西(渠河到涪江西岸)仅1公里的带状城市格局,就注定了有限的纵深和“带宽”。在遂宁城市高速发展的今天,地形的先天缺陷,让老城区在交通规划、商圈升级、社区优化等方面的拓展,变得十分困难。最近十余年,我们可以很深切的感受到,在遂宁河东新区、高新区(物流港)等新城区快速崛起的同时,遂宁的老城区也正在走向衰落。伴随着市政府等行政机关,中心医院等医疗资源,以及众多品牌教育资源的东迁或南迁。河东新区、高新区无论在环境、交通、人口质量、GDP、学区医疗、房价等每一个方面,全面超越遂宁老城区,城市中心发生转移,其实已是不争的事实。


这几年,遂宁楼市火热不断,有经济实力的基本都购置了新房,搬离了老城区。如今留在或租住在老房子里的,多为老弱病残,以及对房租较为敏感的底层打工族。遂宁老城区的老房子,大多都有15岁以上的房龄。老破小、无绿化、停车难、配套差、管理差是普遍现象。由于历史原因,这些建筑多为砖混结构,抗震等级、建筑标准较低,施工工艺差。“未老先衰”是这些老房子的共同特征。极高的改造成本和政府重心的转移,对于大多数老房子来说,旧改就是一个遥不可及的梦。老城区的很多老房子,不到旧改,就走到了生命的终点。如同*ST股,持续贬值的概率远大于“满血复活”,其退市风险如同达摩克里斯之剑。


如今80、90是购房的主力军,从“有居”到“优居”,其购房观念不同于父辈,已发生了根本变化,刚需改需均有同样的品质要求。所以,这些环境差、停车难、老破小的,在交通、公共设置已经不适合现代生活的老城区的老房子,如今已很难再入购房者的法眼。而无法实现交易的房子,根本算不上资产。最近十余年,遂宁老城区的衰落或许较为缓慢的,但趋势几乎不可逆转。老城区的那些老街老巷里,或曾见证了我们年少的轻狂,也留下了我们挥洒青春的印记。老城区是我们怀旧的地方,但终究不再是遂宁的主场。所以,关于遂宁老城区的老房子,是否值得投资的问题。


遂宁说房给出的答案是:若投资,请远离。若怀旧,请留下!

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