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调控松绑?2018,遂宁楼市的“底裤”在哪里?

2018-01-11 来源:遂宁说房
 
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新年伊始,限购限价“松绑”的消息纷至沓来,一时间被各大媒体炒得沸沸扬扬。

兰州部分区域取消限购;

合肥疑是放宽限价(1月7日被合肥国土局和物价局出面辟谣,称系误读);

南京放宽落户政策,允许40岁以内本科生在南京可先落户再就业;

而在南京之前,武汉、长沙、济南、郑州、西安等城市也放宽了落户门槛,而户口意味着购房资格。


面对各砖家大咖“房价不涨,提头来见”的牛逼哄哄。作为普通购房者,我们最担心的,是遂宁房价会不会还要大涨?


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①、政策成就楼市。

从某一角度来讲,2017年遂宁房价的大幅上涨,可完全归功于国家对一二线城市的调控。没有这些调控政策的推力,外溢购买力和投资资金能跑到遂宁这个四线小城来吗?


答案是:不会。


如今,兰州、合肥、南京等城市的做法,背离了国家的调控大政了吗?

答案是:没有。


在国家对房地产市场调控的目的基本达到的当下,各个城市对于调控政策所作的调整,完全符合中央对楼市的定调和“因城施政,差别化调控”的调控思路。


从2017年12月30日,深圳推出限售5年的土地。我们就看出国家对房地产市场调控的主调依然没变。首个松绑限购的城市兰州,在放松限购的同时,加码了限售。这里,我们需要坚信一点,只要“中国梦”还在,“房住不炒”的目标就不会变。不管各地方政府如何“尿急”,针对楼市政策的调整,都不敢跳出“房住不炒”这个框框。


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②、2016年遂宁全年完成房地产开发投资144.56亿元,占GDP比重为14.3%。

2017年遂宁的房价荣膺川内老三。

一套100㎡的房子,按7000元/㎡的价格来计。

遂宁房价收入比可达10,堪比重庆、成都、西安、昆明等二线城市。



今天的遂宁,似乎依然还走在以土地财政主导城市发展的老路上。长期的土地财政无疑会推高房价,当城市人均收入无法匹配城市房价的时候,人口流失几乎不可避免。

以遂宁现在的房价,买得起的人,遂宁留不住。而留得住的人,又不一定买得起。


2017年12月13日“万元”房价热点后,有朋友戏侃:遂宁是我故乡,却因一套房子,遂宁成了异乡。她在房子里头,我在房子外头。2017年遂宁楼市的“挤出效应”明显。


遂宁房价过高、上涨过快,不仅加大了居民通过市场解决住房问题的难度。也对遂宁人口吸引力和产业发展形成挤压,从而导致遂宁城市的竞争力下降。


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如今,一二线城市以人才和发展为由,逐步放松限购是大趋势。面对一二线城市针对人才频频抛绣球的“抢人”举措,比如武汉誓言要让高端人才以市场价80%的房价买到房子。在政策力度、城市影响力均处于劣势的遂宁,无疑毫无胜算。


控制房价or提高城市竞争力,本不是一个对立的问题,而如今却成了一个两难的选择。2018年,遂宁会怎么选择?



③、在中国一二线城市楼市调控达到阶段性目标后,2018年,调控进入后半场。后半场的核心指导思想无疑是:保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,因城施政,实行差别化调控。


未来,房地产市场调控正在告别此前相对"一刀切"的简单思维,更加突出区域差别,精准施策将成为更多城市的新选择。


笔者认为,为了保证楼市平稳和刚需的居住需求,一二线城市逐步放松限购限价,加码限售限贷是大趋势。


2016-2017这两年,全国人民都经历了三波史无前例的房价疯涨:

第一波:2015年底至2016年底,北上深一线疯涨,二线普涨。

第二波:2016年中至17年初,二线房价疯涨,三四线房价启动;

第三波:2017年初至2017年底,三四线城市房价疯涨;


而国家的调控,也是一波一波地来,先一线城市,后二线城市,最后三四线城市。


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笔者认为,在经历房地产调控的辽沈、淮海、平津三大战役后,渡江战役也即将打响。未来房地产调控的主战场,将是在遂宁这样的房价过高的三四线城市。

限购、限价,遂宁还不够资格用。但限贷(收紧信贷)、甚至小幅度限售的可能性极大。

2017年12月25日和29日,遂宁市国土资源局分别发布公告,将计划在2018年1月前后拟拍卖的3方居住用地撤销拍卖出让;

2018年1月初,开房屋经纪公司的朋友向笔者透露,2017年12月份他公司促成的二手房交易量比去年同期下滑近4成。

2017年12月底,据朋友透露,遂宁一家股份制银行从2018年1月1日起,将首套房和二套房的贷款基础利率分别上调10%和20%。


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2017年截至11月份,遂宁全市商品房销售面积450.819万㎡,同比增长33.9%;全市新建商品住宅待售面积185.69万㎡,同比下降20.98%,环比下降9.08%,消化周期仅为6.5个月,住房存量持续下降。

从数据中不难看出,遂宁楼市去库存的任务其实早已完成。2017年,房价过高的三四线城市的楼市,已走到了国家“房住不炒”大政的背离面。如今,影响楼市新的力量正在重新生化。中国楼市第三波热潮该到收场的时候了。


④、笔者认为,2018年,将是遂宁这样的热点三四线城市调控的元年。如果说2017年,遂宁楼市是波澜壮阔的一年。那么,2018年的遂宁楼市就是潮退浪消的一年,市场终究会露出底裤。价值洼地几近消失的2018年,遂宁楼市销量全面回落不可避免。

2017年,买房拼力气。2018年,买房拼勇气。


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